تخلیه ملک توسط مستاجر یکی از مشکلات و معضلات متداول مالکان هنگام پایان یافتن موعد اجاره است. قانون برای حمایت از حقوق مالک در این زمینه حکم تخلیه سریع را در نظر گرفته و در صورتی که قرارداد اجاره در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و مستغلات با کدرهگیری ثبت شود، به مالک این امکان داده میشود که بدون ورود به دعاوی طولانی موفق به تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف یا واحد اجرای ثبت شود؛ در ادامه به مسیرهای قانونی تخلیه سریع ملک، نقش وکیل در این زمینه و راهکارهای جایگزین حکم تخلیه میپردازیم.
بررسی مواردی که مالک میتواند تقاضای حکم تخلیه کند؟
طبق قانون روابط موجر و مستاجر اگر مالک مبلغ ودیعه مستاجر را به حساب دادگستری یا خود مستاجر واریز کند، اجازه گرفتن دستور تخلیه فوری را در موارد زیر دارد:
- پس از اتمام اجاره: اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و قرارداد اجاره کتبی، عادی یا رسمی بین مالک و مستاجر منعقد شده باشد؛ به طوری که 2 شاهد آن را امضا کرده باشند، مالک با ارائه سند مالکیت و قرارداد اجاره میتواند به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه فوری را بدهد، اما اگر قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده باشد یا فاقد امضای دو شاهد باشد، مالک باید دادخواست حکم تخلیه را به مراجع قضایی که شواری حل اختلاف یا دادگاه است با توجه به مبلغ اجاره ارائه دهد.
- عدم پرداخت اجاره بها: هنگامی که مستاجر بیشتر از 3 ماه اجاره را پرداخت نکند یا شارژ ساختمان و هزینههای مشترک را در موعد مقرر نپردازد؛ از طرفی پس از اخطار موجر باز هم از پرداخت این وجوه خودداری کند، او میتواند درخواست حکم تخلیه را بدهد.
- استفاد غیر مشروع یا برخلاف قرارداد: زمانی که مستاجر از ملک به غیر از آن چه در قرارداد ذکر شده بهرهبرداری کند؛ به طور مثال اجاره نامه برای استفاده مسکونی باشد، اما از آن به عنوان ملک تجاری استفاده کند، موجر میتواند به کمک بهترین وکیل ملکی در ایران تقاضای تخلیه را ارائه دهد.
- تعدی و تفریط: هر نوع صدمه به ملک (تعدی) یا بی احتیاطی در نگهداری آن (تفریط) که باعث ضرر به ملک شود، به مالک اجازه میدهد که درخواست تخلیه ملک را در مراجع قضایی ذی صلاح ارائه دهد؛ به طور کلی اگر مستاجر به تعهدات قانونی یا قراردادی خودش عمل نکند، مالک میتواند قبل از اتمام موعد قرارداد تقاضای حکم تخلیه را مطرح کند.
راهکارهای حقوقی اجرای سریع حکم تخلیه بدون دردسر توسط مالک
جهت تخلیه ملک بدون دردسر، بهتر است مالک به جای حکم تخلیه به دنبال دریافت دستور تخلیه فوری باشد؛ زیرا حق اعتراض از سوی مستاجر را سلب کند، اما مالک برای این که بتواند ظرف چند روز از امتیازات دستور تخلیه فوری برخوردار شود، باید قرارداد اجاره نامه رسمی یا عادی را به صورت کتبی در دو نسخه تنظیم نماید؛ به طوری که به امضای طرفین و دو شاهد عاقل و بالغ برسد؛ از طرفی مدت اجاره نیز باید به پایان رسیده باشد.
شواری حل اختلاف محل ملک در این صورت میتواند به دستور تخلیه فوری رسیدگی کند؛ به این منظور مالک باید پس از اتمام اجاره با همراه داشتن سند مالکیت، اجاره نامه رسمی و کارت ملی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی یا مراجعه مستقیم به شورای حل اختلاف محل ملک، درخواست صدور تخلیه فوری را ثبت کند، گام دوم پرداخت مبلغ ودیعه یا رهن مستاجر به حساب سپرده دادگستری و ارائه رسید آن به شورای حل اختلاف یا واحد اجرای ثبت است؛ زیرا در صورت واریز نکردن ودیعه، دستور تخلیه صادر نمیشود.
اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد، مالک باید از دادگاه بخواهد، مبلغ این خسارات را تعیین و از ودیعه کم کند و مابقی را به مستاجر پرداخت نماید. پس از صدور دستور تخلیه فوری، مستاجر سه روز برای تخلیه ملک فرصت دارد؛ در غیر این صورت واحد اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی تخلیه اجباری ملک را انجام میدهد.
“If an application is made to the court for an eviction order after the end of the lease period, the court must order an eviction within seven days”
“اگر بعد از پایان مدت اجاره متقاضی درخواست صدور حکم تخلیه را به دادگاه بدهد، دادگاه باید طی هفت روز حکم تخلیه را صادر کند.”
(globalpropertyguide)
نقش وکیل متخصص در اجرای سریعتر حکم تخلیه
نقش وکیل ملکی متخصص در اجرای سریع حکم تخلیه بسیار اساسی و مؤثر است. مهمترین اقدامات او عبارتند از:
تنظیم دقیق و مستدل دادخواست: وکیل مجرب، دادخواست تخلیه ملک را با ارائه دلایل محکم نظیر: پایان مدت قرارداد، عدم پرداخت اجاره بها، تخلف مستاجر و… تنظیم میکند و مدارک مستدل نظیر: قرارداد اجاره، رسیدها، اخطارها و هر گونه پیام و مکاتبهای را که احتمال صدور سریعتر حکم را افزایش میدهد، ضمیمه آن میکند.
ارائه اقدامات پیشگیرانه: وکیل ملکی کارکشته قبل از طرح پرونده در مراجع قضایی، اخطار قانونی را به مستاجر ارسال میکند تا بدون حکم تخلیه دادگاه و در زمان کوتاهتری پرونده حل و فصل شود.
تسریع فرآیند رسیدگی و پیگیری اجرای حکم: وکیل میتواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری را بدهد که در بسیاری موارد روند تخلیه را چندین هفته کوتاه میکند. او با آگاهی از نحوه رسیدگی به پروندهها و زمان بندی دادگاهها، تلاش میکند، روند دادرسی پرونده را تسریع نماید؛ از طرفی پس از صدور حکم یا دستور تخلیه فوری، وکیل مسئول پیگیری اجرای آن است؛ به طوری که همراه مامور اجرا یا کلانتری در محل ملک حضور مییابد تا اطمینان حاصل کند که تخلیه طبق قانون و رأی دادگاه انجام میشود.
مشاوره و حل اختلاف احتمالی: او میتواند از مذاکره، استفاه از راهکارهای توافقی و میانجیگری در صورت همکاری طرفین برای تخلیه بدون کشمکش استفاده کند، اما اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، وکیل با طی روند قانونی و دفاع از حقوق موجر تخلیه ملک را تسریع مینماید؛ در نتیجه حضور او مراحل قضایی و اجرای حکم را تسریع میکند؛ همچنین مانع عواقب قانونی و کیفری ورود شخصی مالک برای تخلیه ملک خواهد شد.
مشکلات رایح در روند صدور حکم تخلیه مستاجر و راه حل آن
یکی از مشکلات رایج در روند تخلیه ملک، نقص یا ابهام در قرارداد اجاره است؛ در صورتی که قرارداد کتبی بین مالک و مستاجر منعقد نشود یا قرارداد بدون تاریخ، امضا یا مشخصات دقیق ملک باشد، دادگاه به راحتی حکم تخلیه را صادر نمیکند؛ بنابراین قبل از طرح دعوا، می بایستی قرارداد توسط وکیل بررسی شود و مالک از طریق مدارکی نظیر: رسیدهای اجاره بها، استشهادیه محلی و قبوض آب و برق رابطه موجر و مستاجریخود را به اثبات برساند؛ در مواردی مستاجر مدعی پرداخت نقدی احاره بها میشود، اما رسیدی ارائه نمیدهد.
بنابراین مالک باید حتماً بابت پرداخت اجاره بهای ماهیانه رسید کتبی به مستاجر ارائه دهد و کپی آن را نزد خود نگه دارد. برخی از مستاجران با تقاضای تجدیدنظر از دادگاه تلاش میکنند، رسیدگی به پرونده را طولانی کنند؛ در این مواقع استفاده از دستور تخلیه فوری میتواند سرعت تخلیه ملک را بالا ببرد. اگر پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر از تخلیه ملک امتناع کند، اجرای احکام با همکاری نیروی انتظامی مسئولیت تخلیه ملک را به عهده میگیرد و در صورت باقی ماندن اموال مستاجر آن را صورت جلسه کرده و در انبار عمومی نگهداری میکند.
سریعترین روش اعتراض مالک به تأخیر در صدور حکم تخلیه به شامل موارد زیر است:
| روشهای اعتراض | توضیحات |
|---|---|
| تسلیم دادخواست فوریتی به دادگاه | مالک میتواند با ثبت درخواست فوریتی، دلیل تأخیر را اعلام و رسیدگی سریعتر را بخواهد. |
| پیگیری از طریق اجرای احکام | مراجعه مستقیم به اجرای احکام برای بررسی وضعیت پرونده و فشار برای صدور حکم |
| مشورت با وکیل | وکیل با تجربه میتواند مسیر قانونی اعتراض و تسریع را کوتاه کند و احتمال موفقیت پرونده را افزایش دهد. |
| استفاده از سامانههای الکترونیک قضایی | ثبت پیگیری و اعتراض آنلاین از طریق سامانه «ثنا» یا دیگر سامانهها برای تسریع روند تخلیه ملک |
راههای جایگزین حکم تخلیه برای حل مشکلات بین مالک و مستاجر
جهت حفظ روابط مالک و مستاجر و جلوگیری از اجرای حکم تخلیه راهکارهای جایگزینی به شرح زیر به حل مسالمت آمیز اختلافات کمک میکند:
- بهترین راه، مذاکره مستقیم مالک و مستاجر برای تمدید قرارداد اجاره است و اگر مشکل آنها عدم توافق در مورد نرخ جدید اجاره باشد، میتوانند با کمی انعطاف پذیری در مورد نرخی قابل قبول به توافق برسند یا این که مالک فرصت بیشتری برای تخلیه ملک به مستاجر بدهد و از دریافت حکم تخلیه منصرف شود.
- استفاده از یک فرد بی طرف نظیر: وکیل یا داور برای میانجیگری میتواند، روند حل اختلافات را سریعتر، کم هزینهتر و با رعایت موارد قانونی پیش ببرد؛ در این صورت نیازی به مراجعه به دادگاه نخواهد بود.
- درصورت تمایل، مالک و مستاجر میتوانند، قرارداد جدیدی امضا کنند که در آن شرایط تخلیه یا تمدید اجاره نامه به صورت قانونی و روشن مشخص شده باشد تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود.
- اگر قرارداد تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمیکند، مالک میتواند به جای اقدام به تخلیه فوری، دعوای مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را مطرح کند تا او وادار به پرداخت مبلغی برای ادامه حضور غیرقانونیاش شود و ملک را سریعتر تخلیه کند.
کلام آخر
تخلیه ملک در نگاه اول پیچیده و زمان بر به نظر میرسد، اما اگر مالک، قرارداد اجاره را به شکل رسمی با امضای دو شاهد بالغ و عاقل تنظیم کرده و برای قرارداد اجاره کدرهگیری دریافت کرده باشد، قدمی بزرگ برای دریافت حکم تخلیه ملک پس از پایان موعد اجاره برداشته است؛ از طرفی مشاوره با وکیل ملکی متخصص و انجام اقدامات قانونی توسط وی به تخلیه بی دردسر ملک کمک میکند.
وبسایت همراه وکلا از توجه و همراهی ارزشمند شما تا پایان این مطلب سپاس گزاری میکند و امیدوار است، بهترین راهکارها را برای گرفتن حکم تخلیه سریع مستاجران به مالکان عزیز ارائه داده باشد تا از مسیرهای قانونی امکان تخلیه ملکشان فراهم شود.
خیر، مالک باید از طریق دادگاه یا شواری حل اختلاف درخواست تخلیه را مطرح کند. مگر این که توافقنامهای با مستاجر برای تخلیه فوری تنظیم کرده باشد.
این مدارک شامل: قرارداد اجاره نامه رسمی، کدرهگیری، مدارک هویتی موجر و مستاجر و مستندات عدم پرداخت اجاره بها است.
اگر قرارداد رسمی است و مستاجر تخلف کرده باشد، حدود 10 تا 30 روز حکم صادر میشود.
وکیل ملکی مجرب با تهیه مدارک کامل، تنظیم دادخواست صحیح و پیگیری سریع پرونده، روند حکم تخلیه را سریع میکند.
بله، یکی از مهمترین دلایل قانونی برای درخواست تخلیه فوری، عدم پرداخت اجاره بها است.
